Upplýsingar fyrir kaupanda og seljanda.

Fasteignaviðskipti snúast í mörgum tilfellum um aleigu fólks. Öryggi viðskiptanna skiptir því meginmáli. Löggiltir fasteignasalar eru því starfsstétt sem bera mikla ábyrgð. Þeir eru opinberir sýslunarmenn samkvæmt lögum. Þeim er veittur einkaréttur samkv. 1. gr. laga um fasteignasala að stunda fasteignaviðskipti. Almenningur verður því að geta treyst því að vinnubrögð þeirra séu fagleg og að engin áhætta sé tekin. Krafa um ábyrgðartryggingu er lögð fram og þeir lúta eftirliti eftirlitsnefndar sem skipuð er af Dómsmálaráðherra.

Hér fyrir neðan eru nokkur atriði sem skipta kaupendur og seljendur verulegu málið þegar staðið er í fasteignaviðskiptum.

Samningur um sölu fasteignar.

Í 11. gr. laga um fasteignasala kemur fram að fasteignasali skuli gera samningu við eiganda um tilhögun á sölu eignarinnar. Þegar eign er tekin í sölu er gengið frá sölusamningi (söluumboð) um fasteignina en samningurinn er skriflegur milli seljanda fasteignar og fasteignasalans.

Söluyfirlit.

Í 12. gr. sömu laga er fjallað um söluyfirlit. Þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar skal hann sjálfur semja rækilegt söluyfirlit yfir eignina. Skal hann sjálfur skoða eignina og útbúa greinargóða lýsingu á henni. Koma skulu fram öll grundvallaratriði sem skipta kunni máli. Svo sem nákvæm lýsing eignar, stærð, ástand, lagnir, byggingarefni, áhvílandi veðskuldir o.fl. Söluyfirliti er ætlað að tryggja að upplýsingaskyldu seljanda sé fullnægt um eignina. Kaupandi og seljandi skulu árita söluyfirlitið við sölu eignarinnar og staðfesta þannig innihald þess.

Yfirlýsing húsfélags.

Þegar fasteign í fjöleignahúsi er tekin til sölumeðferðar er nauðsynlegt að fyrir liggi yfirlýsing húsfélags þar sem upplýst er um hvað innifalið er í húsfélagsgjaldi, greiðslustöðu hússjóðs, væntanlegar framkvæmdir o.fl. Yfirlýsing húsfélags er afhent fasteignasala þegar gengið er frá sölusamningi. Yfirlýsingin er svo kynnt kaupanda þegar hann gerir tilboð í viðkomandi eign. Gjaldkeri/formaður húsfélags fyllir út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt seljanda eignarinnar.

Yfirtaka áhvílandi lána.

Í flestum tilvikum er hægt að yfirtaka áhvílandi lán á eignum án kostnaðar fyrir kaupandann. Reglur lánastofnanna eru mismunandi varðandi yfirtöku og þarf oftast að fara í gegnum greiðslumat í viðkomandi lánastofnun. Oftast er svo nafnabreytingu þinglýst með kaupsamningi eignarinnar.

Veðflutningur/veðbandslausn.

Í fasteignaviðskiptum dagsins í dag er algengt að seljendur vilji halda í lán sín og flytja þau með sér á nýja eign, almennt er það ekki vandamál en stundum þarf þó að fara í greiðslumat. Að mörgu þarf að hyggja við flutning lána og oft þarf veðleyfi lánastofnanna til að hlutirnir gangi upp. Eins þarf að ganga úr skugga um að veðrými sé nóg á eignina sem flytja á lán á o.s.frv. Reglur lánastofnanna eru auk þess mismunandi þegar kemur að veðflutningum. Það getur tekið allt að 10-15 daga ferlið að flytja lán milli eigna. Við á Heimili fasteignasölu veitum góð ráð og upplýsingar varðandi hvernig best er að standa að þessum málum.

Uppgreiðsla lána.

Það getur verið kostnaðarsamt fyrir eiganda eignar að greiða upp ákvílandi lán. Mismunandi reglur eru hjá lánastofnunum um uppgreiðslu, allt frá því að uppgreiðsla kostar ekkert til hárra fjárhæð. Hafa þarf þetta í huga þegar mat er lagt á hvort að greiða eigi upp lán eða ekki.

Kostnaður kaupanda við kaup.

Við kaup á fasteign greiðir kaupandi ýmis gjöld vegna kaupanna. Þar má nefna stimpilgjald af fasteignamati eignar, en það er mismunandi eftir því hvort kaupandi er að kaupa í fyrsta sinn eða hefur átt eign áður. Þeir sem eru að kaupa í fyrsta skipti greiða 0,4 % en þeir sem átt hafa eign áður greiða 0,8 %. Lögaðilar greiða 1,6 % stimpilgjald. Ekki er greitt stimpilgjald af nýjum lánum eða við yfirtöku lána. Einnig greiðist kr. 69.900,- í umsýslu og þjónustugjald til fasteignasölunnar auk kr. 2.500,- fyrir hvert skjal sem þarf að láta þinglýsa.

Uppgjör gjalda.

Uppgjör allra gjalda og ákvílandi lána miðast við afhendingardag eignarinnar. Það er, seljanda ber að greiða af eigninni til afhendingardags og kaupanda frá afhendingardegi. Við afsal eru gjöld og lán gerð upp milli aðila og endurgreitt eftir því sem við á.

Eignaréttur.

Kaupandi verður ekki einn þinglýstur eigandi eignarinnar fyrr en við útgáfu afsals. Á afsalið þurfa að rita kaupandi og seljandi eignarinnar. Einnig þarf maki seljanda að árita afsalið, hafi fjölskyldan búsetu í eigninni eða eignin verið notuð til atvinnurekstrar fyrir annað hjóna eða bæði.

Eignaskiptasamningur.

Lögum samkvæmt eiga vera til eignaskiptasamningar um öll fjöleignahús. Fjöleignahús eru þau hús sem hafa að geyma tvær eða fleiri íbúðir. Nokkuð algengt er að eignaskiptasamningar hafi ekki verið endurnýjaðir í eldri húsum, en þeir geta samt verið löglegir. Sé ekki eignaskiptasamningur í fjöleignahúsi skal húsfélag/seljandi sjá um að láta gera skiptasamning á sinn kostnað. Hafi eignin verið seld er ekki hægt að þinglýsa afsali (eignaheimild kaupanda).

Forkaupsréttur:

Forkaupsréttur að fasteign verður virkur þegar búið er að samþykkja tilboð í eign sem er með þinglýstum forkaupsrétti. Forkaupsréttarhafi hefur 15 virka daga til að ákveða hvort hann hyggst nýta sér forkaupsréttinn, frá þeim tíma sem honum var tilkynnt um að búið væri að samþykkja tilboðið. Ekki er hægt að þinglýsa kaupsamninga nema skrifleg yfirlýsing um höfnun liggi fyrir.

Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs:

Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð/og- 1eða notagildi eignarinnar. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hafi verið um annað samið.

Gallar:

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum eða gefið rangar upplýsingar). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minniháttar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% af kaupverði vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við fasteignasalann sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum.